24/10/2020
How to does Collector NA.
जी जमीन पडीक आहे किंवा निरूपयोगी आहे किंवा जिथे वस्ती आहे किंवा गाव वाढलेलं आहे अशी बिनशेती जमीन N/A प्लॉट करणे गरजेचे असते. शहरी भाग असो किंवा ग्रामीण भाग कोणताही प्रोजेक्ट चालू करायचा म्हटलं तर N/A प्लॉट करण हे गरजेचे आहे. N/A प्लॉट केल्यावर खरेदी विक्री होऊ शकते, बँकेचे लोन सुद्धा N/A प्लॉट आवश्यक आहे.हे करत असताना स्थावर मालमत्ता किंवा गृहनिर्माण जर करायचा आणि त्याचा विकास जर करायचा असेल तरी N/A प्लॉट करण अत्यंत महत्वाच असत. आणि N/A प्लॉट वरच अशा प्रकल्पांना संमती मिळत असते. अशा प्रकराच्या जागा विकसित करण्यासाठी निरुपयोगी जागा बिनशेती जागा मध्ये रूपांतरित करण गरजेचे असत.बंगला बांधायचा असो किंवा घर बांधायचं असो त्यावेळी अशा निरुपयोगी जमिनीचा वापर करून त्या जमिनीतील काही तुकडा वापरून बंगला बांधता येतो पण त्यासाठी N/A प्लॉट करण गरजेचे असते. तसेच दुकान असतील, औद्योगिक कार्यशाळा असतील, कार्यालये असतील त्यांना देखील N/A प्लॉट करणं गरजेचं असत. N/A मध्ये रूपांतरित करायचा असेल तर गट क्र. 6 असतो, त्यामध्ये विकास आराखड्यात काहिही बदल होऊ शकत नाही.वैयक्तिक खरेदी करायची असेल खाजगी मालकांकडून जागा खरेदी करायची असल्यास मालकी हक्काच्या दृष्टिकोनातून हे फार अवघड असत. मूलभूत गरजांची पुर्तता होण्यासाठी रस्ते लागतात, पाणीपुरवठा लागतो, वीजपुरवठा लागतो, सोयीसुविधा लागतात. ह्या सुविधा उपलब्ध करून घेण्यासाठी ती जागा N/A जागा असणे गरजेचे असते.काही लोकांना विश्रांती साठी, फार्म हाऊस साठी, पर्यटनासाठी ज्या जागा N/A कराव्या लागतात त्या जागा एकट्याने खरेदी करण्यापेक्षा ग्रुप ने खरेदि करणे आवश्यक असते. महाराष्ट्र जमीन महसूल कायदा कलम 144 दुय्यम निबंधक कार्यालयातून खरेदी विक्री, स्थावर तारण, बक्षीस पत्र आदी दस्तऐवज होऊ शकत नाही. सदर जमिनीची नगर रचना विभागाकडून आरक्षण करणे, भूसंपादन कायद्यानुसार सार्वजनिक प्रयोजनार्थ जमीन संपादन करणे. पुनर्वासितांसाठी जमीन प्राप्त करून देणे आदी गोष्टी होऊ शकत नाही. किंवा त्यात धोका असतो.त्यासाठी बिगर शेती जमीन करणे गरजेचे असते.नुसार शासनाची परवानगी घेणे बंधनकारक आहे.विकासाधीन नियमानुसार 10 गुंठे पेक्षा कमी जमिनीच्या क्षेत्राची खरेदी विक्री करता येत नाही.N/A प्लॉट कसे करायचे बिनशेती परवानगी कशी मिळवावी: सर्वप्रथम शहरी भागासाठी पाहू. नगरपालिकेतील अभियंत्यांकडून रेखांकन आराखडा नियम नियमावली नुसार तयार जमिनीच्या हक्कानुसार उतार, मोजणी नकाशे जोडणे आवश्यक असते.पत्राने विविध नमुन्यात अर्ज करावा लागतो. त्याआधी नगरपालिका भूखंडाला योग्य पोहच आहे का हे तपासून घ्यावं.प्रास्ताविकात वापर अनुज्ञ आहे का नाही ते तपासलं पाहिजे. तसेच विकास फी भरून रेखांकनास परवानगी दिली आहे का, अर्जदार मंजूर रेखांकन जमीन वर्ग 1 असल्याचा दाखला आहे का, विद्युतवाहिनी जात नसल्याचा दाखला आहे का, आतापर्यंत चे सर्व 7/12 उतारे असतील ते सर्व 7/12 उतारे त्याचे सर्व फेरफार उतारे, आवश्यक कागदपत्रे, तसेच प्रतिज्ञापत्र विहित नमुन्यात जिल्हाधिकाऱ्यांकडे सुपूर्त करावं लागते.त्यानंतर जिल्हाधिकारी कार्यालयामार्फत जागेवर भूसंपादन कारवाई सुरू नसल्याचा अभिप्राय, परवानगी शिवाय बिगर शेती कडे वापर नसल्याचा पंचनामा वगैरे आवश्यक चौकशी पूर्ण झाल्यावर शेतसारा व पूर्ण कर भरून झाल्यानंतर बिनशेती आदेशाला परवानगी दिली जाते. बिनशेती परवानगी मिळाल्यानंतर अर्जदार मोजणी खात्याकडून आवश्यक ती मोजणी फी भरून रेखांकणानुसार चिन्हांनक करून मोजमाप करून त्यामध्ये रस्ते गटारे, विद्युत वाहिनी, जल वाहिनी वगैरे सुविधा केल्यानंतर मोजणी नकाशाच्या प्रमाणे रेखांकन करून आतमधील रस्ते, मोकळी जागा, नगरपालिकेकडे विना मोबदला कब्ज पेटी स्टॅम्प करून नगरपालिकेकडे विहित नमुन्यातील अर्ज सादर करुन बिनशेती रेखांकनास अंतिम मंजुरी घ्यावी लागते.आता ग्रामीण भागातील शेती N/A प्लॉट कसा करायचा ते पाहू: ग्रामीण भागात नगरपालिका ऐवजी जिल्ह्याधिकारी हेच सर्व पाहतात. नियोजन प्राधिकारी असलेले थेट त्यांच्याकडे किंवा त्यांनी प्राधिकृत केलेल्या सक्षम अधिकाऱ्याकडे बिनशेती ची परवानगी मिळू शकते. रेखांकणासाहित विहित नमुन्यातील अर्ज सादर करून त्यांच्या कार्यालयामार्फत साहाय्यक नगर रचण्याकडे नकाशे पाठवून मंजुरीसाठी परवानगी मागतात. अशी चौकशी पूर्ण करून बिनशेती आदेश प्राप्त होतात.मोजणी व विकास पूर्ण केल्यावर विहित नमुन्यातील जे अर्ज आहेत त्याच्यावर शेवटची मंजुरी दिली जाते. 44 अ नुसार सनद कोणतीही विकास योजना स्थित नाही अश्या भूखंडावर औदयोगिक उपयोगासाठी विकास आणि नियंत्रण नियमासाठी वापर करणार असेल तर बिनशेती परवानगीची आवश्यकता असते, 44 अ या कायद्यानुसार जमीन मालकाने विकास व नियंत्रण नियमानुसार सुरू करून वापर सुरू केल्याची माहिती शासनाला द्यायची आहे. संबंधित नगररचना भूसंपादनाचे जमीन वर्ग 1 असल्याचे स्थळ निरीक्षण पंचनामा घेऊन जमीन धारकाने शासनाकडून सनद प्राप्तकरून घ्यायची आहे. मुंबई शेतजमीन अधिनियम 1948 मधील कलम 63(1) अ नुसार, अकृषिक आकारणी, औद्योगिक कामाकरता शेतकरी नसलेले व्यक्ती ही शेतजमीन खरेदी करू शकेल, अशी जमीन औद्योगिक वापरासाठी कोणत्याही विकास योजनेशी स्थित असावी लागते.अशा प्रकारे खरेदी केलेल्या जमीन वर्ग नंबर 2 च्या असलेल्या खरेदी किमतीच्या 2%रक्कम खरेदी च्या 1 एक महिन्याच्या आत जिल्हाधिकारी यांचे कडे भूधारक नजराणा भरावा लागतो, तसेच अकृषिक आकारणी चे पैसे भरून शर्ती व अटींनुसार बिनशेती आदेश भूधारकास मंजूर करून घेता येईल.
