26/04/2024
这样买房子，你会赢过90%以上的房产投资者，也是没有人会分享滴
今天和大家分享一下我是怎么估值房地产的
因为我有一个徒弟问我，他说想在kl买一间是用来投资的，所以我觉得可以和大家分享一下
其实今天分享的和之前分享过的内容是差不多的
因为之前的那个文章没有了，没有办法发给大家看，所以今天写多一篇哦
首先
#这个是投资的房子 #注重在回报率和风险
而不适合第一次买房子的人
为什么呢？？
#因为这个是需要耗你大量的现金，更加适合用来投资，而且手上要有足够资金的朋友
所以不是拿来自己住的
还没有看过之前的那篇文章的朋友
（到了20-30岁，好不容易存到了rm100,000一定要去买房子？？）
#可以去找来看看，比较适合你在累积财富的过程
然后今天比较适合用来投资，手上有更多资金的朋友
首先
房地产是有分很多种类型的
入门者是投资（房子）出租
高端投资者是投资（商用店,就是店面啦😂😂😂）还有（小型工业区）为主
有机会和大家分享后者的
今天先来和大家分享房子的
房子的类型又有分几个类型
#有地屋
（租金糟糕，可是价值在地，你在投资房子的同时也投资地皮，10年后房子的涨幅会更好，可是租金却是很糟糕）
#公寓
租金回报率会比较好，租金能顶掉大部分的贷款，买到好的地点，租金是可以完全盖了房贷，房价会不会涨，就不一定了，要看地点还有供需，如果附近一直起公寓，基本你的房价很难涨
因为供应很多，然后这类型的房子是比较容易出租的
因为大部分租房子的，都比较喜欢公寓
#你的租客也会比较有质量， #因为毕竟租金比较贵嘛
这类型的房子几乎是租金回报最高的
也是最多问题的
因为你的租客很多是外劳那些，会时常收不到租金，然后你的房子很多时候也没有太多的照顾
租金却是最高的，可是房价不大会涨的哦
有可能很多年后，你还是一样的房价的哦
要投资什么房子类型，就交给你们自己去衡量啦
OK，我们来说重点了
第一，你要会估值，和股票是一样的东西
#你不会估值， #你就是傻傻买贵的房子
因为新的房子是很难有低估的，我们只可以在2手房子找机会
可是如果你是要刚要结婚的年轻人，我还是建议买新房子哦，要看之前的文章
首先
第一步，假设你看中了一间公寓，你一定是不知道什么价钱才是低估的
所以你要用附近1km范围，然后同样等级的公寓来算那个价钱
你要用1 square feet，就是英尺
假设
公寓A卖 1sf rm500
公寓b卖 1sf rm630
公寓c卖 1sf rm570
你要加起来÷3
比如rm500+rm630+rm570
=rm1700÷3=rm566
这个是很重要的，你一定要了解
然后你再减20%
就是rm566-20%=rm452
你要在有rm452 1sf的时候才出手
#这个是大大的降低你的风险重要的一环
不要以为房地产不会跌，房子也是有周期性的
只要是投资的东西，就会有价格的波动，你要的是低估的时候买进
而不是合理价
今天你去用1sf。 rm566买进就是合理价
很多人连合理价是多少都不懂，就是傻傻的用rm600-rm700以上来买进，你不亏钱是不可能的
#你要的是最低的风险和最高的回报
包括股票投资也是一样的东西，只是不同的资产而已
怎么会买到这么便宜的房子？？？？
#首先你要知道现在是什么市场
#房地产领域会出现买家市场和卖家市场
今天如果你看到没什么人要买房子，这两年市场很糟糕
#就是买家市场
你可以慢慢选，慢慢看
然后你还可以去和房东大大的杀价
因为没有人要买房子，这个时候房东急需要用钱的，你就会捡到很美然后又是很便宜的房子
#和股票是一样的东西， #我们只在熊市的时候大量的去买资产
然后假如这几年是卖家市场
那么你就可以不大需要看房子了😂😂😂😂
因为基本全部房子都很贵
你要买不买，随便你😂😂😂
每个房东都是这样来看你的，因为每天一堆人来看房子😂😂😂
原本1sf rm566的房子这个时候也可以卖到很高的价钱
你是买房子的，问多两句，他就赶你走了😂😂😂
当然我是夸张啦😂😂😂
只是要表达，买家市场，房东是求着你来买，卖家市场是房东（钓高来卖😂😂😂）
#这个周期一般都是几年的
什么时候是大部分人买房的时候，就是卖家市场的时候😂😂😂
#人这个东西是很犯贱的
便宜的时候，没人会去买
全部一定要在贵的时候才去买的
你看现在的黄金就知道了😂😂😂
起价了，每个人都去投资黄金，股票涨了很多，很贵了，全部去买股票😂😂😂😂
这个就是为什么这么少人会在投资领域成功的原因
#因为都是追高
#我们要做那个长期赢家， #一定要和市场反向操作
然后平时你要做好自己的准备
什么呢？？
第一，你要先和中介搞好关系，不要随便找中介
你要去看那些卖房子的app然后看谁最舍得打广告
你要想一个问题，谁是最舍得打广告的人？？？
#一定是那些赚得到吃的中介
然后他们手上有大量的房源
你要有最少5个以上的这种top sale中介
然后你要舍得开条件
比如呢
假设平时他们的中介费是1.5%
然后你要舍得给双倍3%
这个好处你要舍得给😂😂😂
因为这样人家才会帮你找出你要的房子，一有人遇到糟糕的时候
有好的房源，才会第一时间来找你
因为你舍得给好处😂😂😂
你只要做的就是等待机会
等什么机会？？？
等人家遇到糟糕事
比如因为烂赌，所以房东急着买掉房子
因为大儿隆天天来追债，这个时候这个房东一定是等不及的，谁有钱，他就卖给谁
所以你要等待这样的机会
和股票是一模一样的😂😂😂
好的基本面的公司，遇到糟糕的事件
突然股票大跌，人人都不要，其实业绩是没有影响的，这个时候就是你赚大钱的时候了😂😂😂
然后房东急着卖，然后你有给高的好处，他们一定是来找你的😂😂😂
然后平时要准备好东西
准备什么？？？？
第一，你要有足够的现金和流动性资产
就是股票那些，因为这些资产都是几天就可以变现的
#然后你可以快速有钱在手来买资产
第二，你要搞好银行的信用
就是平时就要报好税
#然后也要给银行知道你手上很有钱
然后你要给银行知道你是可以每个月有能力还钱的
这样你才会可以马上借到钱💰
#然后你也要给中介知道你是这样的客户
因为他们不是笨蛋来的
他们只是要赚钱
当他们知道你是可以马上借得到钱，然后你的中介费舍得给双倍
我是中介，我都卖给你啦😂😂😂😂
这篇有点太长了，以后再教你们怎么样可以容易出租你的房子，然后你的租金还可以比人家高
这些都是有技巧的😂😂😂
到时候再分享给你们
最后我想说
#你的成本价是至关重要的
和股票一样，你是否赚钱，是否是用最低的风险来获得最高的回报
除了你要看基本面，比如股票就是公司的体质，房地产就是（地点）还有房子本身的状况
最重要的是你的成本价有没有被低估
比如人家买房的合理价是在rm500,000一间
然后你用低估20%的价钱来买进
你用rm400,000来买进
#这个时候你是很安全的
假设房子大跌，你是不怕的，因为你不会亏钱
#你的价钱便宜， #人家就是买在贵的价钱，在亏损
然后以后房子涨了，起到rm800,000
人家是赚60%因为他的成本价在rm500,000
这个时候你已经是一倍了😂😂
很多年后，假设今天涨到rm1,200,000
人家是赚140%
然后因为你的成本低，你已经是赚了2倍了咯
这个就是低风险和高回报的策略，和股票是一模一样的东西
#以后有机会我再教你们怎么慢慢选房子
因为买2手房，除了可以有机会有低估的价钱来买，最重要就是别人已经亏了装修给你
这个是他带不走的东西
所以为什么之前我叫你们不要花太多钱在装修那边就是这样
假设今天你是新手投资，不知道怎么开始，可以进评论的群看看
不用给钱上课，我已经做了很多内容了
全部都是免费的，然后群我也是天天更新财经新闻的
相信对你在投资路上会有很大的帮助
刚刚和你们分享的
其实也是很少人会教的东西，哪怕很多投资了很多年房地产的朋友
他们也是不知道怎么去算这些东西的
其实这些是很重要的
他是影响你是否投资成功的关键
@超级粉丝
