14/05/2026
“เศรษฐีเริ่มขายที่ดิน” เกมอสังหาฯ ไทยกำลังเปลี่ยนครั้งใหญ่ในรอบ 30 ปี หรือ โอกาสครั้งใหญ่กำลังมา?
หลายคนโตมากับความเชื่อว่า…
“ที่ดินมีแต่ขึ้น”
“ซื้อเก็บไว้ ยังไงก็รวย”
แต่วันนี้…
ตลาดกำลังส่ง “สัญญาณใหม่”
และมันอาจเป็น
“จุดเปลี่ยนสำคัญที่สุด”
ของวงการอสังหาฯ ไทย
นับจากวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540
ล่าสุด…
เริ่มเห็นเจ้าของที่ดิน
ทั้งเศรษฐีเก่า นักลงทุน และบริษัทอสังหาฯ
ทยอย “เทขายที่ดิน”
บางแปลง…
ยอมลดราคา 30–50%
สุขุมวิท-ปุณณวิถี
จากวาละ 1.3 ล้าน
เหลือ 1 ล้าน
ทองหล่อ
จากวาละ 2–2.5 ล้าน
เหลือ 1.5–1.7 ล้าน
บางแค
จากวาละ 3 แสน
เหลือ 1.5 แสน
คำถามคือ…
เกิดอะไรขึ้นกับ “สินทรัพย์ที่คนไทยเชื่อว่าปลอดภัยที่สุด”
คำตอบมีอยู่ 3 เรื่องใหญ่
1. ภาษีที่ดินเริ่ม “เอาจริง”
ที่ดินปล่อยร้างเกิน 3 ปี
ปี 2569 ถูกเก็บภาษีเพิ่มสูงขึ้น
จากล้านละ 3,000
กลายเป็นล้านละ 9,000 บาท
แปลว่า…
คนถือที่ดินเยอะ
แต่ยังไม่พัฒนา
กำลังมี “ต้นทุนถือครอง” หนักขึ้นเรื่อยๆ
2. ตลาดอสังหาฯ เข้าสู่ยุค “เงินสดสำคัญกว่าแลนด์แบงก์”
เมื่อคอนโดขายช้า
บ้านขายยาก
หุ้นกู้ครบกำหนด
ดอกเบี้ยยังสูง
หลายบริษัทเริ่มคิดใหม่ว่า
“ถือที่ดินต่อ”
อาจไม่คุ้มเท่า
“ขายเพื่อรักษาสภาพคล่อง”
แม้แต่รายใหญ่
ยังประกาศขายที่ดินบางแปลง
เพื่อนำเงินสดกลับมา “หมุนเกมใหม่”
นี่คือสัญญาณสำคัญมาก
เพราะในอดีต…
Developer ไทยนิยมสะสม Land Bank
แต่วันนี้…
บางบริษัทเริ่มเลือก “ถือเงิน”
มากกว่า “ถือดิน”
3. โลกกำลังเข้าสู่ยุค “Selective Location”
ไม่ใช่ทุกทำเลจะโตเหมือนกันอีกต่อไป
เงินลงทุนกำลังไหล
เข้าสู่บางโซนเท่านั้น เช่น
• บางนา — Mega Mixed Use
• กรุงเทพกรีฑา — บ้านหรู + International School
• ภูเก็ต / สมุย / พัทยา — เมืองต่างชาติ + Long Stay Economy
• มีนบุรี / รามคำแหง — Halal Economy
แปลว่า…
“ที่ดิน” ยังมีค่า
แต่ไม่ใช่ทุกแปลง
จะขึ้นราคาเหมือนยุคก่อนแล้ว
นี่คือ จุดเปลี่ยนผ่าน
จากยุค “ซื้ออะไรก็ขึ้น”
เข้าสู่ยุค
“ต้องเลือกทำเลให้ถูก”
และผมคิดว่า…
นี่อาจเป็น “โอกาสครั้งใหญ่”
ของคนมีเงินสด
เพราะเวลาที่คนส่วนใหญ่
เริ่มอยากขายสินทรัพย์
มักเป็นช่วงที่
นักลงทุนตัวจริง
เริ่มค่อยๆ เลือกเก็บของดี
สุดท้าย…
อสังหาฯ ไม่ได้หายไปไหน
แต่ “กติกาของเกม”
กำลังเปลี่ยน
จากยุคถือเฉยๆ ก็รวย
เข้าสู่ยุคที่ต้อง
“เข้าใจเศรษฐกิจ เข้าใจสภาพคล่อง และเข้าใจทำเล”
มากกว่าที่เคย
