10/05/2026
MEMORIA TÉCNICA Y ECONÓMICA DESCRIPTIVA
ENSANCHE DE SAN FERNANDO DE HENARES
El presente documento describe una propuesta estratégica de ordenación para el ámbito UNS 04.05 “Desarrollo del Este – Ensanche de San Fernando”, concebida como una actuación de crecimiento residencial compacto, sostenible y plenamente integrada en la estructura urbana existente.
La propuesta plantea aproximadamente 2.200 viviendas sobre unas 22 hectáreas, con una densidad próxima a 100 viviendas por hectárea. Se trata, por tanto, de una actuación de alta densidad urbana, justificada por el carácter excepcional del ámbito como una de las últimas grandes oportunidades de expansión residencial del municipio.
1. CONTEXTO TERRITORIAL Y URBANÍSTICO
El ámbito se sitúa en el borde oriental del casco urbano consolidado de San Fernando de Henares, en contacto directo con el barrio de Parque Henares, el Hospital del Henares, la estación de Metro Henares de la Línea 7B y el sistema territorial de Los Cerros.
Su posición estratégica permite articular tres realidades urbanas y territoriales:
la ciudad existente;
el nuevo crecimiento residencial;
y el paisaje periurbano de borde, vinculado a los cerros, vaguadas y espacios abiertos del entorno.
El ámbito presenta condicionantes relevantes: topografía acusada, presencia de suelos con valores ambientales, afecciones derivadas del Metro de Madrid, servidumbres aeronáuticas, necesidad de integración con infraestructuras existentes y exigencia de garantizar un adecuado sistema dotacional.
Precisamente por ello, la propuesta no puede entenderse como una simple operación inmobiliaria, sino como una actuación compleja de estructura urbana, paisaje, movilidad, vivienda y espacio público.
2. OBJETO DE LA PROPUESTA
El objetivo principal es definir un modelo urbano capaz de absorber una parte significativa de la demanda residencial futura de San Fernando de Henares sin reproducir modelos extensivos, fragmentados o dependientes del automóvil.
La propuesta persigue:
crear un nuevo barrio integrado en la ciudad existente;
generar vivienda suficiente y diversa;
garantizar vivienda protegida;
reforzar la centralidad de la estación de Metro Henares;
crear una nueva puerta urbana de entrada al municipio;
incorporar equipamientos públicos;
ordenar una red de espacios libres de alta calidad;
y preservar la relación paisajística con Los Cerros y el valle del Jarama.
3. JUSTIFICACIÓN DEL MODELO URBANO
El modelo propuesto se aleja deliberadamente del urbanismo periférico convencional desarrollado en muchos PAUs metropolitanos madrileños, caracterizado por baja complejidad urbana, grandes viarios, promociones aisladas, dependencia del coche y espacios públicos poco activos.
Frente a ese modelo, el Ensanche de San Fernando plantea una ciudad compacta, continua, legible y equipada.
La propuesta se inspira en experiencias contemporáneas de urbanismo europeo basadas en la ciudad de proximidad, la mezcla de usos, la densidad eficiente, la infraestructura verde y la movilidad sostenible. Toma como referencia conceptual los ecobarrios y ensanches compactos desarrollados en ciudades europeas donde la densidad no se interpreta como un problema, sino como una herramienta para construir ciudad, reducir consumo de suelo y hacer viables los servicios públicos.
El ámbito representa probablemente una de las últimas grandes oportunidades residenciales de San Fernando de Henares. Por tanto, renunciar a una densidad significativa supondría desaprovechar un suelo estratégico, inmediato a la ciudad consolidada, dotado de metro, próximo al hospital y con capacidad para reforzar la estructura urbana municipal.
La densidad aproximada de 100 viviendas por hectárea se justifica por cuatro razones principales:
Primero, porque permite poner en el mercado un número relevante de viviendas, con efecto real sobre la oferta residencial local.
Segundo, porque concentra la edificabilidad y evita un consumo extensivo de suelo.
Tercero, porque hace viable una red potente de transporte público, comercio de proximidad y equipamientos.
Cuarto, porque permite liberar suelo para zonas verdes, corredores ecológicos, espacios estanciales y sistemas de drenaje sostenible.
La densidad, por sí sola, no determina la calidad urbana. Lo decisivo es cómo se ordena. En este caso, la edificabilidad se organiza mediante manzanas compactas, bloques abiertos, piezas singulares y una red continua de espacios públicos, evitando tanto la dispersión suburbana como la masificación sin calidad.
4. CRITERIOS DE ORDENACIÓN
La ordenación propuesta se basa en los siguientes criterios:
concentración residencial en las áreas más adecuadas del ámbito;
preservación y puesta en valor de las zonas ambientalmente sensibles;
creación de una estructura viaria clara y jerarquizada;
integración de la estación de Metro Henares como nodo intermodal;
continuidad con la avenida de Zarautz y Parque Henares;
creación de una plaza urbana central de carácter representativo;
introducción de una torre de 15 plantas como hito urbano;
ordenación de fachadas curvas y piezas singulares para romper la monotonía ortogonal;
incorporación de cubiertas verdes y soluciones bioclimáticas;
y definición de una arquitectura contemporánea, sobria y coherente.
La plaza central vinculada a la estación de Metro Henares se concibe como el corazón del nuevo barrio y nueva puerta de entrada a San Fernando. La torre de 15 plantas actúa como hito urbano de escala municipal, cerrando visualmente la perspectiva de la actual avenida de Zarautz y marcando la transición entre la ciudad existente y el nuevo ensanche.
5. ESTRUCTURA URBANA Y EDIFICACIÓN
La propuesta combina distintas tipologías residenciales:
manzanas compactas con patio interior;
bloques abiertos;
edificios lineales;
piezas curvas de borde urbano;
torres puntuales;
y edificaciones singulares vinculadas a la plaza central.
Esta variedad permite construir una imagen urbana rica, evitando la repetición monótona de promociones aisladas.
La edificación residencial deberá regularse mediante ordenanzas específicas dentro del Plan Parcial, incorporando criterios vinculantes de composición, materiales, cubiertas, bajos activos, retranqueos, tratamiento de esquinas, integración de instalaciones, calidad de fachadas y relación con el espacio público.
El objetivo es que el planeamiento no se limite a fijar parámetros numéricos, sino que garantice una imagen urbana coherente y de calidad.
Para ello, el Plan Parcial debería incorporar un manual de identidad urbana o design code, con valor normativo suficiente para orientar y condicionar los proyectos edificatorios.
6. MOVILIDAD Y ACCESIBILIDAD
La movilidad se estructura sobre un modelo multimodal.
El barrio se apoya en:
Metro Henares;
red de autobuses urbanos e interurbanos;
itinerarios peatonales accesibles;
carriles bici conectados con la red municipal y metropolitana;
tráfico calmado;
y aparcamiento ordenado, preferentemente subterráneo o integrado.
La estación de Metro Henares se transforma en nodo intermodal, con posibilidad de incorporar cabeceras de autobús, parada regulada, aparcamiento disuasorio subterráneo y una plaza pública de alta capacidad urbana.
El modelo reduce la dependencia del vehículo privado y favorece desplazamientos a pie, en bicicleta y en transporte público.
7. INFRAESTRUCTURA VERDE Y PAISAJE
La ordenación incorpora una red de zonas verdes estructurante, no residual.
El sistema verde se compone de:
parques de borde;
corredores arbolados;
zonas de integración ambiental;
plazas ajardinadas;
arbolado viario;
cubiertas vegetales;
y una lámina de agua asociada al drenaje urbano sostenible.
El lago propuesto no se plantea como mero elemento ornamental, sino como parte de un sistema de drenaje superficial, laminación de escorrentías y mejora ambiental. Bajo este sistema podría integrarse un tanque de tormentas, vinculado al saneamiento separativo y a la gestión del agua de lluvia.
La propuesta reconoce la singularidad paisajística del ámbito: un borde urbano entre el páramo, los cerros, la vega y la ciudad consolidada.
8. EQUIPAMIENTOS Y VIDA URBANA
El proyecto prevé suelos dotacionales destinados a equipamientos públicos, que podrán desarrollarse progresivamente conforme se consolide el barrio.
Entre los usos posibles se incluyen:
educativo;
sanitario complementario;
deportivo;
cultural;
social;
administrativo;
y servicios de proximidad.
La localización de los equipamientos se plantea de forma estratégica, vinculada a los principales recorridos peatonales, zonas verdes y nodos de centralidad urbana.
La propuesta no busca únicamente resolver estándares dotacionales, sino generar vida urbana real.
9. SOSTENIBILIDAD URBANA
El modelo incorpora criterios de sostenibilidad desde la propia estructura de la ordenación:
ciudad compacta;
reducción de consumo de suelo;
movilidad sostenible;
saneamiento separativo;
drenaje urbano sostenible;
reutilización y laminación de aguas pluviales;
cubiertas verdes;
energía solar en cubiertas;
pavimentos permeables;
arbolado de sombra;
biodiversidad urbana;
y economía circular en residuos.
La sostenibilidad no se limita a soluciones tecnológicas añadidas, sino que forma parte del modelo urbano desde su origen.
10. ESTIMACIÓN ECONÓMICA DE LA URBANIZACIÓN
La urbanización del ámbito incluiría:
movimiento de tierras;
ejecución de viales;
redes de abastecimiento;
saneamiento separativo;
drenaje urbano sostenible;
tanque de tormentas;
alumbrado público;
telecomunicaciones;
gas;
electricidad;
jardinería;
arbolado;
mobiliario urbano;
señalización;
carriles bici;
zonas verdes;
y urbanización de la plaza central.
Dada la superficie aproximada de 21,88 hectáreas, la topografía existente y la voluntad de alcanzar una urbanización de calidad, la inversión podría situarse, de forma orientativa, en una horquilla de:
35 A 50 MILLONES DE EUROS
Esta cifra dependerá del grado de calidad de los acabados, la complejidad de los movimientos de tierras, el coste de las redes generales, la ejecución del sistema de drenaje y el tratamiento de las zonas verdes.
Si la actuación se desarrollara mediante junta de compensación, los costes de urbanización se distribuirían entre los propietarios del ámbito conforme al sistema de equidistribución correspondiente.
La ejecución completa de la urbanización podría desarrollarse en un plazo aproximado de 24 a 36 meses, una vez aprobado definitivamente el planeamiento, constituida la junta de compensación y redactado el proyecto de urbanización.
11. IMPACTO URBANO Y MUNICIPAL
De ejecutarse con calidad, el Ensanche de San Fernando tendría un impacto muy relevante sobre la percepción del municipio.
San Fernando dejaría de entenderse únicamente como una ciudad consolidada de borde metropolitano para incorporar una nueva fachada urbana contemporánea, visible desde Los Cerros, desde el entorno del Hospital del Henares y desde los principales accesos.
El nuevo barrio permitiría:
reforzar la identidad urbana del municipio;
mejorar su imagen exterior;
atraer nueva población;
ampliar la base fiscal;
dinamizar el comercio local;
generar nueva centralidad;
y mejorar la relación entre ciudad y paisaje.
La imagen resultante sería la de una ciudad más europea, más reconocible, más verde y más estructurada.
12. CONCLUSIÓN
El Ensanche de San Fernando no debe entenderse como una simple reserva de suelo residencial.
Debe concebirse como una operación estratégica de ciudad.
Su alta densidad está justificada por la escasez de suelo disponible, la necesidad de vivienda, la proximidad al metro, la conexión con ciudad consolidada y la voluntad de evitar modelos extensivos de baja calidad.
El proyecto plantea una alternativa clara al urbanismo disperso y repetitivo: un barrio compacto, verde, equipado, conectado y arquitectónicamente cuidado.
Bien desarrollado mediante un Plan Parcial riguroso, con ordenanzas vinculantes y control municipal de calidad, podría convertirse en una de las operaciones urbanas más importantes de San Fernando de Henares en las próximas décadas.
