Rigelimmobiliare

30/01/2014

Frank Gehry firma il grattacielo residenziale più alto in Germania: 39 piani in Alexanderplatz

Sarà il design di Frank Gehry, l'architetto famoso per il Guggenheim Museum di Bilbao, a firmare un nuovo grattacielo in Alexanderplatz, a Berlino, che sarà il più alto edificio residenziale della Germania.
La torre di 39 piani sarà alta 150 metri e ospiterà circa 300 appartamenti, un hotel con spa. Lo sviluppo è promosso da Hines, società immobiliare statunitense con sede principale a Houston, che investe sul progetto circa 250milioni di euro. Il cantiere dovrebbe partire nel 2015. «Berlino sta diventando sempre più una metropoli internazionale e questo progetto è uno dei principali segni di questo passaggio», ha detto Regula Luescher, direttore del dipartimento di Urbanistica del Senato di Berlino per annunciare il piano. «Questo edificio sarà un punto di riferimento».

Alexanderplatz è una piazza circondata da blocchi di uffici in stile sovietico e da una delle strutture più famose di Berlino, la Fernsehturm television tower. Color crema, la torre di pietra firmata da Gehry accenderà il suo asse grazie a un design che lo sviluppatore ha paragonato a un quadrifoglio.

25/11/2013

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20/11/2013

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GEOMETRA PROFESSIONALE IN SEDE

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09/11/2013

Il locatore può recedere il contratto prima della scadenza dei primi 4 anni, SI, ma ecco i motivi:

Legge 431/98. Art. 3. (Disdetta del contratto da parte del locatore)

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopra-elevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile.

Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile.

Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, ne termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

06/11/2013

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04/11/2013

03/11/2013

In una fase di forte crisi del mercato immobiliare, una semplice analisi di costi e benefici spiega come rendere profittevoli le seconde case e suggerisce di guardare dove ci sono alte potenzialità e ampi margini di resa: il turismo e la locazione breve. Non è un segreto. Ma se in Europa il 25% dei viaggiatori soggiorna in una villa o un appartamento, l'Italia è ancora ferma a un tasso di penetrazione dell'8-9% (senza ovviamente tener conto del mercato dei contratti in nero).L'attuale domanda turistica, composta da 5,7 milioni di persone che significano oltre 39 milioni di notti di permanenza, porta un'occupazione media delle case pari a 55 giornate annue, con un potenziale che – in virtù della stagionalità dei flussi – può arrivare a un massimo di 70 giornate nelle zone più turistiche. Siamo dunque vicini alla saturazione, ma solo il 15% del totale delle abitazioni libere (con un potenziale di circa 10 milioni di posti letto) è oggi destinato a rendita con la soluzione dell'affitto per brevi periodi. Circa 500mila case, su un totale di 3,5 milioni a disposizione dei privati (escluse pertinenze e annessi): 1,44 milioni al Nord, 700mila al Centro e 1,36 milioni al Sud.
Quel mezzo milione di abitazioni è ancora poco, se si pensa a un flusso turistico di oltre 100 milioni di persone che si trova di fronte, secondo l'Osservatorio nazionale del turismo, una capacità alberghiera pari a 34mila unità (e con 2,25 milioni di posti letto). È poco, inoltre, dato che per uniformarsi al trend dei Paesi europei servirebbe un aumento del 250%, e cioè l'immissione sul mercato di 7-800mila case destinate ad affitto breve. Così afferma uno studio di Halldis, società del gruppo Windows On Europe, che per elaborare questi numeri si è avvalsa della collaborazione di Enel nell'analisi campionaria degli allacci di fornitura energetica.

La scelta extra-alberghiera è sostenuta soprattutto dal turismo straniero (oltre il 70% degli affitti deriva da clienti internazionali provenienti da 223 Paesi) e la località più richiesta è la Costa Smeralda, seguita da Valtellina, Liguria, Versilia, Valle D'Aosta, Dolomiti e Calabria – alcune delle aree a più alta densità di seconde case. La preferenza è per abitazioni con una superficie media di 55 mq, spazi esterni, vicinanza al mare e a principali punti di interesse turistico, e con un valore di mercato superiore ai 200mila euro.
Attraverso i suoi servizi di property management, Halldis ha sviluppato un'analisi su un campione di 1.300 abitazioni gestite e rappresentative del mercato, per dimostrare la convenienza dell'affitto stagionale, confrontando i costi sostenuti dai proprietari di seconde case e i potenziali ricavi. Perché la crescita della domanda può rallentare proprio a causa di un deficit di informazione e alla mancanza di infrastrutture adatte ad accogliere le nuove presenze.

Quali sono le spese? Partendo dai dati elaborati da Federconsumatori, l'analisi di Halldis ha preso in esame tre differenti profili immobiliari sul territorio italiano: un bilocale di 70 mq in centro città (ad esempio Roma, Milano, Firenze, Napoli o Bologna); un bilocale di 55 mq in posizione turistica (Oristano, Sorrento, Madesimo o Chiavari); una villa di prestigio di 300 mq in località turistica (Toscana, Sardegna, Sicilia, Veneto o Trentino). Tra bollette, imposte e manutenzione, il primo profilo vede costi annui pari a 447 euro, il secondo a 355 euro, il terzo a 1.687 euro. A cui aggiungere altre spese di gestione legate all'affitto breve quali pulizia, fornitura di lenzuola e asciugamani, servizio accoglienza, internet eccetera, per 280 euro (con un tasso di riempimento medio del 70%).

La permanenza media del viaggiatore turistico nelle case vacanza è di una settimana. Ipotizzando che una soluzione per 3/4 persone abbia un costo medio di 1.200 euro per sei notti, l'attuale numero di prenotazioni (circa 40 milioni di notti) produce un fatturato stimato in circa 6,6 miliardi di euro. Se dunque si arrivasse a un'offerta vicina a quella degli altri Paesi europei, con un aumento del 250% delle case vacanza, da questo settore extra-alberghiero l'Italia potrebbe arrivare a generare ricavi per 16 miliardi di euro: vale a dire 10 miliardi in più (e non si conta l'indotto).
Il ritorno lordo per ogni famiglia che metta un immobile a disposizione sarebbe di 10mila euro annui. Al netto delle tasse e dei costi di gestione, per i proprietari di seconde case l'introito varierebbe in media tra i 3mila e i 5mila euro, che andrebbero ampiamente a coprire i costi sostenuti per mantenere l'abitazione.

30/10/2013

ecco a voi le 20 case più pauose

28/10/2013

Il risveglio. Potremmo intitolare così il ritorno dell'offerta di mutui. Alcune banche vi diranno che non hanno mai smesso di finanziare l'acquisto della casa (e in tanti casi è vero). È indubbio però che dai 56 miliardi del 2010 si è passati a 24 miliardi di erogato nel 2012. Offerta in calo e domanda al palo: gli italiani, a causa della crisi, hanno congelato i desideri di un'abitazione tutta propria.

Qualcosa però sta cambiando. Dal lato della domanda c'è da registrare un +4% (dati Crif) di agosto che consolida il +2% di luglio. Dal lato dell'offerta, il Governo Letta sta per iniettare 4,5 miliardi di euro nel sistema per agevolare chi ha intenzione di fare un mutuo: Cassa depositi e prestiti (Cdp) metterà a disposizione delle banche 2 miliardi di euro per erogare finanziamenti agevolati. Lo schema, viene fatto notare, è quello dei prestiti di Cdp alle piccole medie imprese: una formula che ha avuto successo e che si tenta di replicare con i mutui. Inoltre 200 milioni saranno destinati a nuovi fondi o a fondi già esistenti come quello per le giovani coppie a cui potranno attingere anche i lavoratori atipici (il regolamento sarà pronto entro il mese e il reddito Isee per accedere alle agevolazioni dovrebbe salire da 35mila a 40mila euro).

Domande allo sportello
I clienti devono combattere con due avversari che si frappongono all'«informazione chiara e corretta» sui mutui: l'inglese e le sigle. Qui di fianco diamo qualche suggerimento sulle domande da porre. Uno dei termini di difficile comprensione è il loan to value: «È il rapporto fra mutuo richiesto e valore dell'immobile – spiega Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline.it –. Attualmente viene finanziato in media il 60% dell'acquisto ma, cercando, si trovano banche che arrivano fino all'80%». L'offerta dipende però dal profilo di rischio del cliente.

C'è poi il Taeg, il costo "tutto compreso" del mutuo che è molto più importante del semplice tasso di interesse: dentro infatti vi sono le spese dell'operazione e le modalità di rimborso. «Per un mutuo a tasso variabile, un Taeg poco sopra il 3% è molto interessante. Per il fisso viaggiamo intorno al 5,4%», sottolinea Anedda. Per trovare tali percentuali bisogna però cercare e soprattutto chiedere.

24/10/2013

Non è sicuramente il momento migliore per vendere una casa in Italia, ma con pochi accorgimenti si può massimizzare il potenziale dell'immobile e garantirsi qualche chance sul mercato. Secondo Nomisma, in media, un'abitazione richiede più di 8,5 mesi per trovare un compratore e sconta un ribasso medio sul prezzo iniziale richiesto del 16,5% a fine trattativa.

Vendere casa in tempo di crisi non è una passeggiata, spesso è un'esigenza. «Fino a un anno fa, chi vendeva non voleva abbassare i prezzi e la forbice tra domanda e offerta era molto ampia», afferma Paolo Righi, presidente di Fiaip, la federazione degli agenti immobiliari. «Oggi domanda e offerta iniziano a incontrarsi – aggiunge – e i venditori sanno che devono abbassare le pretese, soprattutto chi cede il vecchio usato per migliorare il suo stato abitativo. Chi vende per sostituzione, infatti, oggi è disposto a scendere, anche perché sa di poter trovare a un po' meno».

I tempi medi per chiudere una trattativa hanno raggiunto gli 8,5 mesi nel residenziale, i 10,4 mesi per gli uffici, i 9,8 mesi per i negozi e i 7 mesi per i box auto. Per tutte le tipologie l'allungamento ha superato, in un anno, il mese e mezzo. Più in difficoltà le nuove costruzioni residenziali, che a Padova e a Venezia-Mestre impiegano 11 e 12 mesi per essere acquistate. «Oggi l'offerta è tanta sul mercato – afferma Righi – e i pochi che comprano vogliono confrontare. Negli ultimi due anni si sono aggiunti numerosi aspetti, dalle metodologie costruttive al risparmio energetico, che i clienti vogliono valutare. E poi la trattativa si allunga perché la banca impiega due mesi e mezzo in media per deliberare un mutuo».

Vendere per monetizzare oggi è sconsigliato: «I risparmi investiti nel mattone rischiano di subire una svalutazione», dice il rappresentante degli agenti immobiliari. «Oggi vende solo chi è spinto da un progetto e investe in qualche intervento di ristrutturazione per cercare di ottenere il massimo», aggiunge. La richiesta iniziale, però, deve essere realistica: nel residenziale usato gli sconti medi concessi in trattativa sono saliti di due punti percentuali negli ultimi sei mesi, secondo Nomisma.

Per individuare il "prezzo giusto" bisogna conoscere il mercato. Una perizia esterna, realizzata da un professionista, può costare tra i 200 e i 500 euro. «Sul mercato oggi non si va più come a una lotteria – commenta Righi – sperando prima o poi di trovare almeno un acquirente disposto a tutto. Così si rischia solo di dover fare un mega-sconto finale e di non riuscire a valorizzare le caratteristiche dell'unità». Ci sono già passati gli americani, che a sette anni dallo scoppio della crisi ora assistono ai primi rialzi dei prezzi e alla riduzione dello stock sul mercato: due fenomeni che creano nuove opportunità per chi deve vendere. In un'indagine pubblicata a gennaio dalla National Association of Relators (l'associazione degli agenti immobiliari negli Usa), il 30% degli operatori ha dichiarato che eccessivi ribassi e valutazioni non corrette dell'immobile sono la causa di cancellazioni, ritardi e rinegoziazioni in fase di trattativa.

Una perizia professionale, oltretutto, mette al riparo da eventuali imprevisti che potrebbero bloccare la vendita: «Così si controlla la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale – dice Righi –, per evitare che la presenza di un vano non conforme poi faccia perdere tempo prima del rogito». In un mercato molto più selettivo, a fare da deterrente sono anche le spese condominiali: «C'è un'attenzione sempre più elevata a questi costi – conclude il presidente di Fiaip –: anche se l'appartamento piace, in molti fanno un passo indietro quando illustriamo le spese, che si sommano alle tasse e ad altri oneri per chi compra».

19/10/2013

Il "pacchetto casa" contenuto nella nascente legge di stabilità tiene banco a Genova, tornata ad ospitare dopo 30 anni il congresso nazionale Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali). Allarma la nuova service tax, almeno nell'ultima versione approvata, che si spera emendata nel cammino parlamentare. «Si è dissolto tutto quanto di buono il Governo aveva preannunciato una ventina di giorni fa – denuncia il presidente Paolo Righi – Lo schema infatti è cambiato. Attendiamo di vedere le carte, ma la Service Tax risulta adesso una Imu mascherata, una "patrimonialina" che certamente non aiuterà il comparto. Ci voleva più coraggio invece: una manovra forte, una cura choc con un forte abbassamento fiscale sull'immobiliare, come noto un settore anti-ciclico».

La sigla Fiaip rappresenta oltre 15mila agenzie, con più di 50mila occupati, rispetto alle circa 32mila agenzie operative in Italia, terminali di una larga quota dell'intero business. «I dati settoriali degli ultimi quattro anni – prosegue Righi – sono impressionanti: dimezzato il numero delle compravendite, persi 800mila posti di lavoro. Evidente che sarebbero state necessarie misure per ridare competitività al mercato». Seguito da 400 delegati, questo 13° congresso che domani rinnova per un quadriennio il direttivo (verso una possibile riconferma l'uscente Righi; sfidante, Moreno Marangoni), fa il punto sui principali nodi. Che rimangono praticamente insoluti, rispetto al Manifesto per il rilancio del settore immobiliare, che la sigla aveva già lanciato in gennaio per stimolare strumenti per la ripartenza del real estate.

La piattaforma è ampia. A partire dal fronte normativo. Sempre più pressante l'esigenza di una riforma alla vecchia legge 39/89 che disciplina tuttora la professione del mediatore immobiliare. Un altro "tagliando" auspicato in chiave di sviluppo della rete di agenzie – che dal canto suo va verso nuove formule come consorzi, network, cooperative - è quello sulle incompatibilità dettate dalla legge 57/2001, che vieta all'agente immobiliare ogni tipo di attività imprenditoriale, giudicata del tutto obsoleta. Un freno alle attività è poi rappresentato dalla legge 141/10 che, rivoluzionando il settore dei mediatori creditizi, aveva stoppato le segnalazioni, strumentali al lavoro degli agenti, dei mutui per l'acquisto di abitazioni. Infine, c'è l'aspirazione a una modifica del profilo dell'agente immobiliare, da quello attuale di "ausiliario del commercio" a "professione intellettuale".

Senza contare la richiesta di una revisione della ormai datata normativa sugli affitti (per le locazioni ad uso abitativo, la 432/1998, per il non abitativo addirittura la L. 392/78 anche nota come legge sull'equo canone). Circa le misure, si chiedono contrasto all'abusivismo e strumenti per la formazione continua. L'eterno nodo dell'accesso al credito, tema congressuale sviluppato dal vicepresidente Samuele Lipidii, si fa intanto più che mai stringente.

Si apre adesso una delicatissima partita, prefigurata da Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia: «Il nuovo catasto prende forma. Nei prossimi giorni la legge-delega fiscale ne conterrà la riforma. Sarà varato un tavolo di lavoro, cui parteciperanno tutte le principali sigle datoriali, aperto per la prima volta anche agli agenti immobiliari, profondi conoscitori dei prezzi, in modo che la messa a punto delle nuove rendite sia fatta non unilateralmente, ma in contraddittorio con le parti quotidianamente impegnate sul fronte. Ci vorrà molta attenzione sui provvedimenti attuativi, attesi entro l'anno. Il nostro sarà un mantra: non si può tassare un immobile se non in base alla sua redditività. Soltanto lo Stato pre-unitario tassava la patrimonialità»

07/10/2013

Continua la discesa del valore delle case. In base ai dati appena diffusi dall'Istat, nel secondo trimestre del 2013 rispetto allo stesso periodo del 2012 i prezzi sono calati del 5,9%, in linea con quanto già registrato per i primi tre mesi del 2013.

Sulla base delle stime preliminari, l'indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) registra una diminuzione dello 0,6% rispetto al trimestre precedente e del 5,9% nei confronti dello stesso periodo del 2012. Con quello del secondo trimestre, segnala l'istituto di statistica, i cali congiunturali sono sette consecutivi, ma la loro ampiezza, dopo la diminuzione registrata nel quarto trimestre del 2012 (-2,2%), si va riducendo (-1,5% nel primo trimestre 2013, -0,6% nel secondo). Su base annua, la flessione è la sesta consecutiva, ma la dinamica tendenziale mostra segni di stabilizzazione ( -5,9% da -6,0% del trimestre precedente). Al calo congiunturale contribuiscono le flessioni dei prezzi sia delle abitazioni nuove (-0,8%, che segue il -1,1% del trimestre precedente), sia di quelle esistenti (-0,6%, dopo il precedente -1,5%). Analogamente, il calo su base annua è la sintesi della diminuzione dei prezzi sia del nuovo (-7,4%) che dell'usato (-2,6%). In media, nel primo semestre dell'anno in corso, i prezzi diminuiscono del 5,9% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, sintesi di un calo dell'1,9% dei prezzi delle abitazioni nuove e del 7,7% di quelle esistenti.

Dati che confermano le previsioni degli operatori, che sperano proprio sulla leva prezzi per risollevare il livello degli scambi tornato a livelli degli anni 80.I dati diffusi qualche giorno fa dall'Agenzia delle Entrate, infatti, sono caratterizzati ancora dal segno meno (-9% su base annua per le abitazioni), nonostante l'entità del calo stia rallentando rispetto allo scorso anno. Ma si intravedono segnali positivi per i prossimi mesi: gli spiragli sul fronte mutui, anche grazie ai provvedimenti governativi che permettono un'iniezione di due miliardi da parte della Cdp, e la convinzione da parte di molti che è vicino il fondo della fase negativa fanno tornare l'interesse per il mattone sia da parte di chi cerca la prima casa sia da parte di potenziali investitori.