02/04/2021
让有地业主搞不清楚的难题之一
Gated & Guarded Community Vs Guarded with Perimeter Fencing 有什么大不同呢？ 还是只是名称上有分别而已呢？
其实一点都不同啊！
按照马来西亚土地法令里的区分，以上房子同样是 Landed Property 但其律法地位却大不相同！
这主要的区别就是 Individual Title Vs Strata Title 了！
Guarded with Perimeter Fencing = Individual Title ; 而 Gated & Guarded = Strata Title
您可能认为什么三眼傻了，胡乱的忽悠读者，明明就是有地房产 ( Landed Property ) 哪来的 Strata Tile 呢 ？
其实啊，当 Strata Title Act 1985 被上下两院审核通关后，马来西亚就出现了新一类的有地房地产，它虽然不像高楼建筑那样，由多位业主共同居住在同一栋楼宇，共用使用同一个楼梯上下，由同一个屋檐为业主遮风挡雨，但却也是 Strata Title 的一种。
这类有地，却还是 Strata Title 的房地产，市场通常以 Landed Strata 来统称。
整体上，购买了 Landed Strata Property 的业主虽不与人共享楼宇，每栋楼宇都是业主独自拥有，表面上与 Landed Individual Property 无差。 #所以才经常导致业主们误会。
面前的路属谁的权限？
Landed Individual Property 除了您购买的个别单位，门前的路，两旁的街灯，排污水的排水沟都是当地市议会的土地权限，而 Landed Strata Property 一旦过了保安厅，里面的地就是该小区业主们共同拥有的私人地皮。
以 Landed Individual Title 的小区相比，Landed Individual Property 市议会将安排清洁卫生服务，一旦水沟阻塞，联络的单位也是市议会，或市议员，马路旁两边的街灯业主也无需在付费，因您交付的门牌税 Cukai Pintu 已经包含了。
而 Landed Strata Property 就不一样了，因为过了保安厅里的所有共用设施包括了，马路，排水系统，大路两旁的路灯，绿肺等等，都是该小区业主们的共同私产， 很自然的市议会将不会提供维修服务，一切的维修保养费都来自业主另外支付的管理费。
因为律法地位不一样，管理起来也就大不一样了。
因为，Landed Individual Property 除了业主的个别单位土地拥有权属于业主，其它共用的设施都是属于市议会的权限，那何来保安费之说呢 ？
门前的路虽然是业主共同使用，但权限属于市议会，请问除了市议会:
1）谁有权围起来呢 ？
2）谁有权阻止某个单位业主路过呢 ？
3）收保安费，谁又有权力呢 ？
4）业主不缴费，谁有追讨的执法权呢？
伤心的告诉您，Landed Individual Property 的保安费，属于 Voluntery Basis 的 Contribution，业主自愿缴费，就合法。 业主反对缴费也合法呢。。。。
这也是为什么 Guarded with Perimeter Fencing 经常面对业主恶性拖欠安保费，而居民协会却无能为力，除了劝学还是劝学而已。
而， Landed Strata Property 就不一样了，凡是 Strata Property 都被2013年上下两院透过的2013年分层管理法管制，单位业主也得为通过的预算缴付属于该单位要分担的管理费，律法还把管理费纳入硬性支付的费用，业主得按月支付管理费。
如有拖欠，欠款可被征收高达10%的逾期利息，管理单位也可停止该单位的通行卡，或阻止该单位业主或租户使用共用设施。 严重的拖欠单位，还可被告上仲裁庭，或获得庭令追讨管理费欠款。 #藐视庭令的恶性拖欠者更可被判入狱加罚款。
三眼提醒买房人，看清楚文件才签名。
只有属于 Landed Strata Property 的产业可以在官方文件上注明该项目是 Gated & Guarded Development。
其它别出心思的名堂，都不受到2013年分层管理法的约束，如果您买的是这类的房地产 （ Landed Individual Property ） 律法并不授权安保费的收取，而业主也没被律法规范管制，缴与不缴都不犯法，但是没有收入的居民协会确实难办，没了经费就难聘请安保人员。
小区的治安属于警方的权限，请多多让警方来巡逻吧。
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Ken Teo 职业物业管理
南洋商报专栏 管你楼事 作者
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