12/17/2022
cuối tuần cùng bà con tìm hiểu về Lãi xuất vay mua nhà hiện nay.cảm ơn Admin đã cho đăng bài. chúc quý anh chị nhiều sức khỏe bình an.
Đầu tiên chúng ta thấy 2-3 tuần nay lãi xuất cho vay mua nhà đã Pivot " nhẹ" từ mức đu đỉnh 7.1% (cao nhất trong 22 năm trở lại nay tính từ năm 2000 trở lại) xuống 6.15%. nhiều người đặt câu hỏi, trong thời buổi vật giá đang leo thang, FED liên tục tăng ls đến 4% và còn tăng nữa trong năm 2023-2024 cho đến khi kiểm soát được lạm phát về mức 2-2.5%, tại sao lãi xuất thị trường cho vay nhà ở lại liên tục giảm? có phải lãi xuất sẽ ngày càng giảm và về Mo ko? hay ít ra cũng sẽ tiếp tục giảm "sâu" nữa? Dạ câu trả lời là"ĐỪNG CÓ MƠ Ạ".
Việc động thái các lenders liên tục giảm nhẹ lãi xuất cộng với nhiều chương trình kích cầu như buy down 1-2 ; no cost no fee; discount ....etc nhằm mục đích hút nhu cầu , xọa diệu "lòng tin"làm tăng "purchase power" kết hợp với supply cũng có sự giảm mạnh, cụ thể New listing T11/2022 là 327.833 units giảm 17% so tháng 10 và giảm gần 18% so cùng kỳ năm 2021. Lượng nhà cũ tồn trong t11/22 là 751.544 units giảm ko đáng kể T10/22 nhưng tăng 47% so cùng kỳ năm 2021. Gía nhà thì cứ tiếp tục cấm đầu rơi 9 ( bài viết sắp tới em và bà con sẽ xác định điểm rơi sau....).
Như vậy với điều kiện trên thì lẻ ra lãi xuất sẽ tiếp tục tăng, sao lại quay đầu?
Lý do đơn giản là vì chi phí trang trãi hiện nay như: living cost-housing exp-residual inc-housing affordation - P/E and Unexpected RISKS ( lay off-Forclosure-fanancial hard) ngày càng quá lớn: cụ thể như: Median sale price of a mortgage (1 unit SGH) $428.700
Median household income $ 78.813
LTV 95%
IR 6.17%
PITI $ 3.356
HAI 49%
FRONT END 51%
A BIG TROUBLES! tu data tren cho thấy có khoảng hơn một nữa tổng lượng nhà đăng trên thị trường hiện nay là ko đủ khả năng chi trả nhà. Đó cũng chính lý do tại sao tháng 11 đã giảm hơn 39% pending sale và tổng Foreclosure T10 tăng hơn 57% so cùng kỳ năm 2021.
2. Thêm một vấn đề cụ thể nữa đó là tình hình giá crash tại nhiều TP lớn (big Metros ) hiện nay giảm cực mạnh từ 11% đến 23% trong Q2- giữa quí 4 NĂM 2022 (double check Realtor source). Điều đó có nghĩa là nếu như ai đã và đang vay với lãi xuất từ 5-7% giai đoạn này với tỷ lệ downpayment từ 3-5% thì sẽ có khoảng hơn nữa triệu ngôi nhà trong Q4 năm 2022 sẽ underwater. nói dễ hiểu hơn nữa, TỨC LÀ: "số lượng UNDERWATER nhà này sẽ ko Re-finance và thậm chí ko thể cắt lỗ để bán ! " Vì nguyên tắc nhà đã ko còn equity thì ko một lenders hay investors nào dám cho vay hoặc mua lại để làm gì ( tôi đang muốn nói lượng Securities - derivative contracts khủng trên thị trường thứ cấp đang bị ứ động!).
3. Kịch bản năm 2023-2024 FED có kiềm chế lạm phát được hay ko? tất nhiên là có thể nhưng để quay về base rate thì còn phải mất ít nhất 2-3 năm sau dựa trên tình hình "EXTREMMELY NAUGHTY INFLATION " hiện nay chịu sự chi phối giữa Energy supply - logitics - Ukcraine war . Nên FED sẽ tiếp tục trường kỳ nâng FED Fund lên kịch bản này Fed đã công bố vừa qua. Do đó trước áp lực lãi xuất FED FUND và Affordable expenditure Vs operational margin , các lenders sẽ "cắn răng" gồng để tiếp tục giảm nhẹ nữa để hút lượng nhỏ mua nhà => tuy nhiên sẽ ko được bao lâu vì buộc phải bực dậy lãi xuất vay nếu ko ngày càng nhiều lenders sẽ bankcrupcy chapt 13.
Từ 1-2-3 trên kết luận=> bà con hãy quan sát-lắng nghe-kiểm tra- cân đối thật kỹ trước khi vỡ trận!
Disclaimer: Bài viết này chỉ mang tính tham khảo cá nhân của tôi, data từ những nguồn chính thống, Việc đầu tư lãi lỗ của bà con tôi ko chịu trách nhiệm.
