31/10/2019
Сколько могут зарабатывать управляющие и технические директора ТЦбольше торговых площадей, чем в 2018-м.
В 2019 году к открытию запланировано втрое больше торговых площадей, чем в 2018-м.
Растет спрос на управляющих и технических директоров ТЦ. Рассмотрим, от чего зависит их доход и что входит в их обязанности
Где не хватает специалистов
В регионах растет число районных торговых центров и многофункциональных комплексов (МФК). Например, большую часть торговых площадей в Дальневосточном федеральном округе и на Северном Кавказе планируется открыть в конце 2019 — начале 2020 года. На рынке ощущается дефицит кадров: местных специалистов в сфере управления недвижимостью не хватает, поэтому у кандидатов, готовых к релокации, есть преимущество. В Москве ситуация обратная: объемы ввода в эксплуатацию новых ТЦ меньше, и соискателей на рынке труда больше, чем вакансий.
Если в целом сравнивать количество вакансий управляющего ТЦ и технического директора, то предложений для технических директоров ощутимо меньше, потому что:
технические директора менее склонны менять место работы,
собственники ТЦ «держатся» за специалистов, которые хорошо знают объект изнутри.
Что влияет на зарплату специалистов
На уровень зарплаты управляющего ТЦ и технического директора прямо или косвенно влияют характеристики ТЦ и компании, владеющей или управляющей им.
Оформление. Зарплата директора, работающего в штате компании — собственника ТЦ, будет выше зарплаты директора, который является сотрудником управляющей компании. Это объясняется тем, что управляющая компания заинтересована в увеличении маржи, которое возможно при сокращении расходов (в том числе расходов на оплату труда сотрудников).
Размер ТЦ и его проходимость. Чем крупнее объект и чем больше посетителей он привлекает, тем выше доход управляющего и технического директора.
Структура дохода. Одни работодатели (чаще российские компании) предлагают небольшую фиксированную часть и высокий бонус, другие (чаще международные) — значительную фиксированную часть и меньший бонус.
Специализация ТЦ. Специализированные торговые центры ориентированы на конкретную товарную группу, целевую аудиторию или услугу. Все арендаторы специализированного торгового центра должны соответствовать заявленному профилю объекта. Специализация может быть как по типу товаров (автомобили, мебель, электроника, строительные материалы и дизайн интерьеров, спорт и активный образ жизни), так и по их уровню (например, товары класса люкс). Доходы управляющего и технического директора ТЦ, специализирующегося на люксовых товарах, будут превышать доходы его коллеги, работающего в эконом-сегменте.
Обязанности и рейтинг зарплат
Управляющий ТЦ
Обязанности:
управлять финансово-экономической деятельностью ТЦ,
бюджетировать расходы,
искать арендаторов, проводить переговоры с ними,
контролировать выполнение строительно-монтажных работ арендаторами, подрядчиками,
контролировать выполнение арендаторами договорных обязательств,
опосредованно (через технического директора или руководителя по эксплуатации) управлять службой эксплуатации,
разрабатывать и реализовывать маркетинговую стратегию,
управлять сбором дебиторской задолженности.
Зарплата. В Москве доход управляющего крупным ТЦ в среднем может составлять от 300 тыс. до 500 тыс. руб. в месяц. Есть отдельные примеры «топовых» ТЦ, где ежемесячный доход управляющего может превышать 1 млн руб. В небольшом ТЦ уровень заработной платы варьируется от 150 тыс. до 200 тыс. рублей в месяц. Однако в регионах зарплаты ниже: управляющий ТЦ может зарабатывать от 60 тыс. до 200 тыс. руб. в месяц.
Как увеличить размер дохода. Управляющие ТЦ могут увеличить свои доходы за счет достижения KPI, влияющих на размер бонуса, к ним относятся:
заполняемость торгового центра (следует стремиться к 100%),
проходимость (чем больше покупателей, тем выше конверсия),
доходность,
уровень удовлетворенности арендаторов,
уровень дебиторской задолженности.
Технический директор ТЦ
Обязанности:
руководить всеми техническими и эксплуатационными службами,
вести техническую документацию по инженерным системам и зданиям,
анализировать текущее состояние инженерных систем, составлять прогнозы, планировать работы,
бюджетировать расходы,
заключать договоры с подрядными организациями по эксплуатации инженерного оборудования и с организациями, поставляющими материалы и оборудование;
взаимодействовать с государственными органами, а также с контролирующими и ресурсоснабжающими организациями,
контролировать выполнение мероприятий по технике безопасности и охраны труда, соблюдать противопожарные требования.
Зарплата. В Москве технический директор зарабатывает от 200 тыс. до 350 тыс. руб. в крупном ТЦ и от 100 тыс. до 150 тыс. руб., работая на небольшом объекте. В регионах технический директор может рассчитывать на вознаграждение от 60 тыс. до 120 тыс. руб.
Как увеличить размер дохода. Размер бонуса технического директора зависит от таких показателей, как:
уровень удовлетворенности арендаторов техническими условиями (качеством ремонта, работой инженерных систем),
оптимизация расходов на эксплуатацию,
бесперебойность работы и безаварийная эксплуатация объекта.
Для улучшения этих показателей техническому директору следует:
проводить планово-предупредительные работы,
своевременно обслуживать инженерное оборудование,
снижать расходы на эксплуатацию без ущерба для качества работ (например, внедрять или совершенствовать системы автоматизации и диспетчеризации, совершенствовать энергоносители).
На более высокий доход могут рассчитывать кандидаты, чей уровень квалификации отличается от стандартных требований: например, имеют опыт строительства и запуска ТЦ и уверенно владеют английским языком. Последнее особенно важно для международных компаний, так как нередко их возглавляют экспаты, а документация ведется на английском языке.